Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes bei der Grundsteuerwertfeststellung

Die jüngsten Entwicklungen im Bereich der Grundsteuer sorgen für Aufsehen. Der Bundesfinanzhof hat in zwei Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes entschieden, dass Steuerpflichtige im Einzelfall die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) ihres Grundstücks nachzuweisen, wenn sich der im sog. Bundesmodell festgestellte typisierte Grundsteuerwert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist (Verstoß gegen das Übermaßverbot). Nach kürzlich ergangenen Anweisungen der Finanzverwaltung und ersten landesgesetzlichen Regelungen soll diese Rechtsprechung umfassend umgesetzt werden, was weitreichende Konsequenzen für Immobilieneigentümer in Deutschland hat.

Gemäß Rechtsprechung kann das Übermaßverbot insbesondere dann verletzt sein, wenn sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist. Dies setzt regelmäßig voraus, dass der vom Finanzamt nach den §§ 218 ff. BewG festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert um 40 % oder mehr übersteigt.

Den Steuerpflichtigen trifft die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert und nicht eine bloße Darlegungslast. In entsprechender Anwendung des § 198 Abs. 2 BewG kann ein solcher Nachweis regelmäßig nur durch ein Gutachten der durch die Finanzbehörden anerkannten Sachverständige, u.a. Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert worden sind, erbracht werden. Alternativ kann ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen, sofern die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind.

Laut den vorgenannten koordinierten Ländererlassen wird ab sofort auch Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung von angefochtenen Grundsteuerwertbescheiden entsprochen, wenn schlüssig dargelegt werden kann, dass die 40%-Grenze erreicht wird. Ein Verkehrswertgutachten ist zum Zeitpunkt des Antrags noch nicht erforderlich, muss jedoch zeitnah nachgereicht werden.

Steuerpflichtige, die ihre Grundsteuerlast reduzieren möchten, werden vermehrt auf die Expertise von Gutachtern angewiesen sein, um zunächst die Voraussetzungen für einen Nachweis des niedrigeren Werts prüfen und ggf. anschließend die erforderlichen Nachweise gegenüber den Finanzbehörden erbringen zu können.

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