Ziel des Energieausweises ist es, die Transparenz des Immobilienmarktes zu erhöhen. Potenzielle Kauf- und Mietinteressenten sollen bereits bei der Besichtigung erkennen können, ob es sich um ein energieeffizientes oder um ein energetisch uneffizientes Gebäude handelt. In der Vergangenheit wurde dem Käufer oder Mieter oftmals die Energieverbrauchsabrechnung des Vorbesitzers bzw. -mieters gezeigt. Diese Verbrauchsdaten sind jedoch, im Vergleich zum verbrauchsorientierten Energieausweis, z.B. nicht klimabereinigt. Dies erschwert den überregionalen Vergleich von Gebäuden aufgrund der Verbrauchsdaten.

Der Energieausweis ist bei Neubauten oder wesentlich geänderten Gebäuden gem. § 80 (4) GEG der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen. Des Weiteren ist der Energieausweis gem. § 80 (3) GEG bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing bestehender Gebäude dem potenziellen Interessenten, spätestens und unverzüglich, nachdem der Interessent dies verlangt hat, zugänglich zu machen.

Gebäude gem. § 2 (2) GEG benötigen keinen Energieausweis. Zu diesen Gebäuden zählen u.a. Betriebsgebäude, die überwiegend zur Aufzucht oder zur Haltung von Tieren genutzt werden, Gewächshäuser, Kirchen, Wohngebäude mit einer Nutzungsdauer von < 4 Monaten/Jahr (bspw. Wochenendhäuser), landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude mit einer Innentemperatur < 12° C, etc.

Die schrittweise Einführung des Energieausweises für bestehende Gebäude hat am 1. Juli 2008 begonnen. Ab dem 1. Juli 2008 müssen Energieausweise für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965 einem potenziellen Kauf- bzw. Mietinteressenten zugänglich gemacht werden. Ab dem 1. Januar 2009 muss auch für die später errichteten Wohngebäude bspw. bei Verkauf und Neuvermietung ein Energieausweis vorgelegt werden können. Für Nichtwohngebäude gilt ab dem 1. Juli 2009 neben der Vorlagepflicht u.a. bei Verkauf und Neuvermietung auch eine Aushangpflicht. Die Aushangpflicht gilt für alle Gebäude mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen.

Nach Vorgabe des GEG kann die Berechnung auf Grundlage des Energieverbrauchs oder des -bedarfs ermittelt werden. Der verbrauchsbasierte Ausweis wird auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs anhand der Abrechnung von Heiz- und ggf. Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung und auf Grund anderer geeigneter Verbrauchsdaten ermittelt. Über Klimafaktoren wird der gemessene Energieverbrauch der Heizung hinsichtlich der konkreten örtlichen Wetterdaten auf einen deutschlandweiten Mittelwert mit Klimafaktoren umgerechnet.

Eigentümer von Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten sowie Eigentümer von Nichtwohngebäuden können frei zwischen dem bedarfs- und verbrauchsorientierten Ausweis wählen. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, muss der Ausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs erstellt werden. Dies gilt nicht, wenn das Bestandsgebäude dem energetischen Standard der 1. Wärmeschutzverordnung (WSchV) entspricht. Dann besteht auch für dieses Gebäude die Wahlfreiheit zwischen dem bedarfs- und verbrauchsorientierten Ausweis. Eigentümer, die bspw. Mittel aus den staatlichen KfW-Förderprogrammen in Anspruch nehmen möchten, müssen unabhängig von der Wohnungsanzahl sowie der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes einen bedarfsorientierten Ausweis vorlegen.

Der Energieausweis wird i.d.R. immer für ein ganzes Gebäude bzw. einen Gebäudeteil ausgestellt. Somit ist die Ausweisausstellung für eine einzige Wohnung nicht möglich. Bei Energieausweisen, die für ein Mehrfamilienwohnhaus ausgestellt wurden, ist zu beachten, dass der Verbrauch der einzelnen Wohnungen erheblich von dem im Energieausweis angegebenen Wert abweichen kann. Dies hängt im Wesentlichen mit der Lage der Wohnung im Gebäude zusammen. Eine Wohnung an der Gebäudeecke, im Erdgeschoss und über einer ungedämmten Kellerdecke hat einen höheren Verbrauch als eine Wohnung in der Gebäudemitte, die überwiegend an beheizte Wohnungen angrenzt. Lediglich für gemischt genutzte Gebäude werden zwei Energieausweise erstellt. Befindet sich beispielsweise im Erdegeschoss eine Ladenfläche hinter einer Glasstahlfassade und in den oberen beiden Stockwerken eine Wohnnutzung hinter massiven Wänden, so wird für die Ladenfläche ein Ausweis für Nichtwohngebäude und für die Wohnnutzung ein Ausweis für Wohngebäude erstellt. Beträgt die Nutzfläche hingegen weniger als ca. 10% der Wohnfläche und wird sie zudem wohnähnlich genutzt (bspw. Büroflächen), so ist die Erstellung eines Energieausweises für Wohngebäude ausreichend. In diesem Fall werden keine zwei Ausweise ausgestellt.

Erfahrungen aus der Praxis zeigen, dass bei einem bedarfsorientierten Energieausweis für ein Einfamilienwohnhaus momentan mit 300,- € bis 500,- € zu rechnen ist. Abhängig sind die Kosten neben der Verfahrenswahl von dem Unterhaltungsstau und der Qualität der Bauunterlagen des Objekts. Energieausweise, die auf Grund des tatsächlichen Verbrauchs erstellt werden, sind deutlich kostengünstiger zu erstellen, da der Arbeitsaufwand geringer ist. Verbrauchsausweise für ein EFH liegen ca. bei 100,- € pro Ausweis.

Der Energieausweis enthält neben den Energievergleichswerten Modernisierungsmaßnahmen in Form kurzgefasster Verbesserungsvorschläge zur energetischen Qualität des Gebäudes. Diese dienen jedoch lediglich der Information und sollen vielmehr einen Anstoß zur ausgiebigen Energieberatung darstellen. Die Modernisierungsmaßnahmen sind für den Eigentümer nicht verbindlich. Mieter können den Vermieter bisher nicht dazu zwingen, die empfohlenen Maßnahmen umzusetzen.

Energieausweise sind 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig.